Đất nền là gì? Phân biệt các loại đất nền cho nhà đầu tư

Dù không còn xa lạ với giới chuyên môn nhưng nhiều nhà đầu tư bất động sản mới vẫn còn bỡ ngỡ với khái niệm đất nền. Vậy đất nền là gì? Nên tránh những loại đất nền nào khi đầu tư? Bài viết dưới đây giải thích các khái niệm liên quan và liệt kê các loại đất nền giúp nhà đầu tư tìm được hướng đi tốt nhất.

1. Đất nền là gì? Các loại đất nền phổ biến

Đất nền là gì? Đây có phải chỉ đơn thuần là một kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn? Để tránh những sai lầm, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu các khái niệm cơ bản thường gặp và các loại đất nền.

Khái niệm về đất nền

Đất nền là mảnh đất nguyên vẹn không có sự tác động của con người như đào bới, san lấp mặt bằng hay khởi công xây dựng. Điều này có nghĩa là đất nền là đất nguyên vẹn hiện trạng ban đầu và phần đất xây cất nhà không còn được gọi là đất nền.

Các loại và đặc tính đất nền phổ biến

Đất nền thường có nhiều loại tùy theo mục đích sử dụng mà người ta phân chia nó. Có 3 loại đất mà chúng ta thường xuyên gặp phải đó là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đã được quy hoạch. Những đặc tính này vẫn còn nguyên vẹn và chưa bị tác động của con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng lớn được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Đây có thể là nhà ở, dự án khu dân cư, công ty, nhà máy, văn phòng hoặc khu sinh thái.

Đến đây, nhiều người thường thắc mắc rằng quy hoạch đất tại dự án như thế nào? Căn cứ vào khái niệm đất nền dự án mà xác định được quy hoạch đất trong dự án như thế nào. Theo đó, các khu đất tại dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch và công khai. Chủ đầu tư chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.

Đất nền thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất được sử dụng để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp phổ biến ở nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị.

Các lô đất thổ cư thường được dùng để làm nhà ở, làm vườn gắn liền với nhà ở, hoặc làm các công trình phúc lợi xã hội.

Đất nền liền kề là gì?

Đất liền kề có nghĩa là các lô đất nằm trong cùng khu vực phát triển dự án. Chúng thường có diện tích tương tự nhau và nằm gần nhau với cấu trúc nhất định.

Đất nền thương mại là gì?

Ngày nay, nhiều nhà đầu tư thường xuống tiền đầu tư vào các dự án đất nền thương mại. Vậy đất nền thương mại là gì? Đất thương mại thực chất là đất nhóm phi nông nghiệp được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại hoặc các công trình phục vụ kinh doanh thương mại. Những lô đất nền này hiện được mệnh danh là “con gà đẻ trứng vàng” có thể giúp nhà đầu tư kiếm lời nhanh chóng.

Lý do khá đơn giản, vì các không gian thương mại thường ở những khu vực giao thông thuận tiện nên thu hút nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, vốn đầu tư ban đầu ít nhưng giá lên rất nhanh. Đất nền thương mại vì thế thường mang lại nhiều nguồn lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Không chỉ đất nền thương mại, đất nền nói chung hiện đang là phân khúc hái ra tiền trong thời điểm này và những năm tiếp theo. Do đó, đầu tư vào đất nền không khó nhưng nhà đầu tư cần nắm bắt cơ hội và tham gia thị trường.

Hy vọng bài viết trên đã giúp các nhà đầu tư mới nắm được khái niệm về đất nền, đặc điểm cơ bản của các loại đất nền và những lưu ý khi tham gia đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu thêm các khái niệm bất động sản khác trước khi đưa ra quyết định để có cái nhìn và đánh giá khách quan về thị trường.

Phân biệt đất nền dự án, đất thổ cư và đất liền kề

Mọi người thường phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề theo hai yếu tố:

Tính pháp lý

Theo quan điểm pháp lý, ba loại đất trên có những điểm khác biệt nhất định:

• Đất nền dự án: Là loại đất được quy hoạch minh bạch, công khai sau khi được các đơn vị chức năng và cơ quan chính quyền xem xét và cấp phép.
• Đất nền thổ cư: Khác với đất nền dự án, tính pháp lý của đất thổ cư thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều trường hợp phân lô bán nền thường chỉ được ký giữa hai bên chứ không được cơ quan chức năng xác minh, cấp phép. Đất không có giấy tờ như vậy sẽ gây khó khăn cho việc sở hữu, kinh doanh, buôn bán sau này.
• Đất nền liền kề: Tương tự như đất dự án, đất liền kề được phân lô rõ ràng, minh bạch, được đơn vị chức năng cấp phép, Sổ đỏ,….

Tiện ích sử dụng

Ngoài tính pháp lý, đặc điểm tiện ích sử dụng là một trong những yếu tố khác có thể giúp phân biệt ba loại bất động sản này:

• Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Chủ đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy… mà còn chú trọng đến hệ thống tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, công viên, …
• Đất nền thổ cư: Do chủ yếu dành cho các căn nhà diện tích nhỏ nên các nhà đầu tư thường không quá chú trọng đến hệ thống tiện ích xung quanh.
• Đất nền liền kề: Cũng như đất dự án, đất liền kề là đất được chủ đầu tư chú trọng hệ thống tiện ích.

Nắm được đất nền là gì và những thông tin liên quan, nhà đầu tư có thể tìm được hướng đi đúng đắn trong việc lựa chọn kênh đầu tư. Tuy nhiên, liệu rằng loại đất nền nào cũng có thể sinh lời? Diaocbinhduong.org sẽ phân tích vấn đề này trong phần tiếp theo của bài viết.

2. Nên tránh loại đất nào khi đầu tư đất nền?

Để không đầu tư nhầm chỗ và thua lỗ, nhà đầu tư phải phân biệt được 4 loại đất nền sau để tránh được rủi ro:

Đất nền dự án ma

Đất nền dự án ma là một thuật ngữ không còn quá xa lạ đối với giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này đề cập đến các dự án hoàn toàn ảo, giả mạo và cụ thể là bất hợp pháp. Thực chất, đây chỉ là chiêu trò lừa khách hàng bỏ tiền mua dự án do chủ đầu tư hoặc “cò đất” vẽ ra để chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Những dự án này thường thiếu giấy phép hoặc các giấy tờ pháp lý khác nên người mua cần tìm hiểu kỹ. Người mua cũng có thể chủ động tìm kiếm vị trí của lô đất để thăm dò thực tế.

Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép

Đất nền phân lô thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Đối với khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, loại đất này rất khó bán, chưa kể thường bị chôn vốn và không thể sinh lời. Thường khó sở hữu được sổ đỏ. Như vậy, rủi ro khi mua đất nền phân lô chưa được cấp phép là tương đối cao.

Để đảm bảo quyền lợi của người mua, nên lựa chọn những lô đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, người mua sẽ được bồi thường.

Đất nền đang bị chủ đầu tư cầm cố cho ngân hàng

Nhiều nhà đầu tư phải tiếc hùi hụi khi mua mảnh đất này. Sổ đỏ do bên bán cầm cố nên giờ không có quyền gì để xây dựng, chuyển nhượng. Tuy nhiên, đó chưa phải là hết, quan trọng hơn, nếu nhà đầu tư phá sản hoặc ngân hàng phát mãi đất nền thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay trắng mà không nhận lại được gì.

Đất nền đang được thanh lý giá rẻ

Nhiều cá nhân hoặc đơn vị môi giới bán lẻ đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý thích giá rẻ để thu hút khách có nhu cầu mua. Tuy nhiên, trên thực tế, các lô đất nền này thường ở những vị trí hẻo lánh và còn có thể bị dính đến tranh chấp. Nếu không cẩn thận, bạn có thể mất trắng.

3. Những lưu ý khi đầu tư vào đất nền

Nếu bạn đang có ý định mua bất động sản này, không chỉ nên tìm hiểu đất nền là gì mà còn phải lưu ý những lưu ý sau.

Chủ đầu tư dự án đất nền là ai?

Đừng phớt lờ hoặc nghe theo những chiêu trò dụ dỗ của người khác khi chưa biết chính xác thông tin về chủ đầu tư dự án. Trên thị trường có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau nhưng hầu hết đều không rõ ràng, thông tin ảo, không thật,… Để chắc chắn, bạn cần tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án của chủ đầu tư.

Hãy lựa chọn chủ đầu tư uy tín: hồ sơ tốt, thành tích tốt, tiềm lực tài chính mạnh. Nên tham khảo các dự án đã được thực hiện trong quá khứ để có định hướng tốt hơn.

Thủ tục, giấy tờ, hồ sơ pháp lý của lô đất

Bên cạnh việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín thì tính pháp lý của lô đất nền là vấn đề quan trọng tiếp theo. Trước khi mua bất kỳ lô đất nào, bạn cần chắc chắn rằng đã có quyết định giao đất của cơ quan chức năng và được phê duyệt quy hoạch.

Đọc kỹ hồ sơ pháp lý trước khi mua đất

Vì lý do an toàn, bạn nên mua đất đã có sổ đỏ. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, bạn cũng được hưởng lợi từ việc bồi thường.

Các văn bản pháp lý của lô đất dự án thường bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh tài sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao.
• Các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ cho bất động sản này.
• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án do phòng kiến trúc sư trưởng cấp.
• Trường hợp phải đem bu thì cần có chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù.
• Một số giấy tờ trong hồ sơ phê duyệt của UBND quận/huyện được chuyển đến văn phòng kiến ​​trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến ​​trúc sư.

Xem kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán

Thời gian mua đất nền giá tốt trực tiếp từ chủ đầu tư khoảng 2 đến 3 năm. Thực ra thời gian này cũng khá lâu nên thường nhiều người mua đất qua trung gian sẽ nhanh hơn. Nếu vậy, hãy xem giá hợp đồng và tiến độ thanh toán.

Trước hết, bạn cần xem kỹ các thông tin có trong hợp đồng để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Cần nắm rõ các nghĩa vụ về tiến độ xây dựng và thanh toán cho dự án để có thể khởi kiện nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Theo Batdongsan.com.vn