Do chủ quan, ham rẻ và thiếu hiểu biết pháp luật, nhiều người chấp nhận mua đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa mảnh đất này. Tuy nhiên, mua đất chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người dân sẽ gặp phải 6 rủi ro khó lường dưới đây.
1, Khó xác minh nguồn gốc đất
Ngoài thông tin về chính chủ, sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng… Ví dụ như nếu muốn mua đất xây nhà phải chọn đúng đất thổ cư; Những thông tin như đất có vướng quy hoạch hay không, có đúng quy cách hay không cũng được thể hiện trên sổ đỏ để người mua biết.
Do đó, việc không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc mảnh đất bạn mua không có nguồn gốc rõ ràng. Không thể loại trừ khả năng người bán cố tình “ém” thông tin khiến bạn mua phải đất có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, có tranh chấp, có quy hoạch, thậm chí có quyết định thu hồi.
2, Khó xin phép xây dựng
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có “bản sao một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất chưa có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà trên đó.
Trường hợp ngoại lệ, đất chưa có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017 / NĐ-CP, ví dụ: Giấy tờ nhà đất trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại giấy tờ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận …
3, Khó thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan
Nếu không có sổ đỏ, người dân sẽ khó thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến nhà đất như làm sổ hộ khẩu trên mảnh đất đã mua. Việc không có sổ hộ khẩu còn dẫn đến những vướng mắc khác trong quá trình xin việc, nhập học cho con … Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người dân được thế chấp quyền sử dụng của họ, được sử dụng đất để vay vốn ngân hàng khi có đủ 4 điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
- Đất không tranh chấp.
Đất trong thời hạn sử dụng
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Như vậy, trường hợp người dân có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì người dân không được thế chấp đất chưa có sổ đỏ.
4, Khó bán lại
Đất chưa có sổ đỏ dễ mua nhưng khó bán do tiềm ẩn nhiều rủi ro, độ an toàn thấp. Vì vậy, nếu người dân muốn chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ trong thời gian tới sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Kể cả khi tìm được một khách hàng như tôi trước đây, chấp nhận mua mảnh đất này, những rắc rối chưa chắc đã khép lại.
Đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị người mua ép giá, người dân có thể phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn sống trong cảnh không ở, bán không được. Trong trường hợp đất đã được chuyển nhượng nhưng lại xảy ra tranh chấp thì bạn cũng vô tình bị lôi kéo với tư cách là một bên liên quan. Việc trình báo thông tin thửa đất cho cơ quan chức năng, thậm chí ra tòa làm chứng về việc tranh chấp đất đai… chắc chắn sẽ khiến bạn tốn kém cả thời gian, tiền bạc và công sức.
5, Không công chứng hợp đồng
Luật Đất đai quy định khi chuyển nhượng đất đai, tài sản trên đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, đất chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không có giấy tờ, tài liệu làm căn cứ để công chứng viên làm thủ tục công chứng. Hợp đồng khi đó không có giá trị pháp lý và nếu xảy ra tranh chấp thì người mua không có cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình.
6, Không bồi thường khi thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai, người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ 2 điều kiện:
- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
- Đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp.
Căn cứ theo quy định trên thì chỉ khi đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp thì khi bị thu hồi mới được bồi thường. Tuy nhiên, việc chứng minh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp cũng là một quá trình tốn nhiều công sức và thời gian. Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan và chờ cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, cấp sổ đỏ cho đất nếu hồ sơ đủ điều kiện.
Theo Batdongsan.com.vn (link)
