Trong cơn sốt đất, những người thu gom đất, ôm đất cứ nghĩ rằng giá đất đang tăng lên nhưng thực ra khoản chênh lệch này chỉ phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM, có ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến giá đất khó quay về vùng đáy trước đây khi những cơn sốt đất đi qua.
Trượt giá tích tụ hàng năm đội lên cao
Theo ông Nghĩa, giống như vàng và các hàng hóa khác, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ cho thấy sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể khai thác cho thuê. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ánh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.
Nếu tính theo đơn vị thập niên trong 20 năm qua, giá đất tại Tp.HCM không hề giảm. Nguyên nhân sâu xa khiến giá đất tăng là do giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi. Như vậy, không phải giá đất tăng mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Khi đó, đầu tư đất được xem là kênh trú ẩn an toàn vì có khả năng chống trượt giá.
Thị trường địa ốc hiện nay trở nên bất thường, khó đoán, tiềm ẩn khả năng xảy ra bong bóng về giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá, thị trường sẽ trở về đúng xu thế tự nhiên.
Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng
Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong nhiều chi phí liên quan khác như xây dựng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hoàn tất thủ tục pháp lý, chuyển mục đích sử dụng… Giá đất tăng lên còn bởi giá nhân công, vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ.
Do những chi phí đầu vào tăng nên sau mỗi cơn sốt đất, giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ. Tất nhiên, giá vẫn có thể được điều chỉnh khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp.
Cuộc chiến tích trữ đất đạt đỉnh
Thị trường bất động sản Việt Nam khá đặc biệt khi tài sản gắn liền với đất được coi là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất được coi là nhu yếu phẩm khi nhu cầu ở được xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc. Chính vì vậy, người dân có tâm lý tích trữ đất càng nhiều càng tốt. Làn sóng gom đất trong 4 năm qua đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.
Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng tăng khiến tài sản này dần trở nên khan hiếm. Và thông thường, những thứ khan hiếm thì giá sẽ cao, khi lập đỉnh sẽ rất khó quay về vùng đáy trước đó.
Mật độ dân cư giúp duy trì giá đất
Những khu vực từng xảy ra sốt đất và vẫn duy trì mức giá cao thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Mật độ dân cư đông đúc là một yếu tố giúp duy trì giá đất. Sau những cơn sốt đất, những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng đồng bộ, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh thường khó bị sụt giảm giá.
Nhu cầu đất đai tại một khu vực là thật hay ảo sẽ được phản ánh qua mật độ dân cư hay tính năng tiêu dùng của bất động sản. Ông Nghĩa cho rằng, nếu nhà đầu tư bỏ qua nguyên lý thứ tư này mà gom đất vô tội vạ thì rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.
