Căn hộ Bình Dương chạm mốc 45 triệu/m2, đắt hay không?

Một số dự án căn hộ mới ra mắt thị trường Bình Dương gây “choáng” khi giá bán lên tới 40-45 triệu đồng / m2. Đây là mức giá căn hộ cao chưa từng có tại Bình Dương, thậm chí vượt giá bán căn hộ tại một số khu vực của TP.HCM.

Giá căn hộ tăng nhanh

Với vị trí giáp ranh TP.HCM và hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, bất động sản Bình Dương đang là một trong những thị trường vệ tinh nổi bật của TP.HCM. Bình Dương là thủ phủ công nghiệp của cả nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh luôn nằm trong nhóm đầu của cả nước.

Ngoài ra, Bình Dương cũng là địa phương có nguồn lao động hàng năm rất lớn, trong đó có một bộ phận lớn là chuyên gia nước ngoài. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Bình Dương là rất lớn.

Tuy nhiên, theo khảo sát của chúng tôi, sự bùng nổ của thị trường căn hộ tại Bình Dương chỉ thực sự diễn ra mạnh mẽ trong 2 năm trở lại đây. Giá căn hộ cũng tăng mạnh trong giai đoạn này.

Nếu như trước năm 2018, giá căn hộ tại Bình Dương trung bình dao động từ 20-25 triệu đồng / m2. Chỉ trong giai đoạn 2018 – 2020, giá căn hộ trung bình tại đây đã tăng lên 30 – 35 triệu đồng / m2, thậm chí một số dự án mới lên tới 45 triệu đồng / m2.

Một số căn hộ có vị trí giáp ranh TP.HCM tại Dĩ An đang trong giai đoạn hoàn thiện như Phú Đông Premier giao dịch thứ cấp khoảng 35 triệu đồng / m2; Dự án Bcons Suối Tiên 30 triệu đồng / m2; Phúc Đạt Tower 33 triệu / m2… trong khi một số dự án mới đang rục rịch “tung hàng” tại khu vực này như Opal Skyline khoảng 30 triệu đồng / m2; Dự án New Galaxy lên đến 35 triệu đồng / m2; Dự án Bcons Green View khoảng hơn 30tr / m2 …

Một số dự án mới ra mắt nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13 thành phố Thuận An như The Emerald Golf View hay Astral City có giá chào bán cao nhất thị trường từ 40 – 45 triệu đồng / m2.

Lý giải về sự bùng nổ của bất động sản Bình Dương thời gian qua, giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho rằng nguyên nhân đến từ tiềm năng vốn có của Bình Dương như vị trí kết nối với TP.HCM, hạ tầng giao thông phát triển, nhiều khu công nghiệp,.. Trong đó, có sự cộng hưởng từ việc Dĩ An, Thuận An chính thức lên thành phố.

Ngoài ra, nguyên nhân cũng đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới tại TP.HCM, làn sóng doanh nghiệp đổ về Bình Dương đầu tư dự án đã kéo làn sóng đầu tư vào đây. Tuy nhiên, không phải dự án nào tại Bình Dương cũng tăng giá mạnh, chỉ những dự án có vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích xung quanh khu vực mới có mức giá tương xứng với tiềm năng.

Có đắt xắt ra miếng không?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, giá căn hộ tại các khu vực Bình Dương ven TP.HCM tăng cao trong thời gian gần đây đã thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực này. Tuy nhiên, một số dự án có mức tăng trưởng quá “nóng”, cao hơn so với tiềm năng thực tế của khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc khả năng xuống tiền.

Anh Bằng, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, thị trường căn hộ Bình Dương đang hot hiện nay có hai khu vực. Một là các khu vực Dĩ An, Thuận An nằm giáp ranh TP.HCM, dù chỉ cách một con đường, việc tăng giá thời gian qua phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung của TP.HCM và nhu cầu thực của thị trường.

Những người có nhu cầu mua nhà thực tại TP.HCM nhưng không có nguồn cung sẽ đổ về khu vực này để săn. Với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng / căn, các chủ đầu tư vẫn “thoải mái” không lo đầu ra vì nhu cầu ở và đầu tư tại khu vực này vẫn rất lớn.

Ngược lại, với khu vực Dĩ An, Thuận An nhưng nằm cách trung tâm TP.HCM hơn 20km, cần xác định nhóm khách hàng mà chủ đầu tư của các dự án này hướng đến là ai.

Nếu hướng đến người dân địa phương, liệu căn hộ trên dưới 40 triệu đồng / m2 có hấp dẫn họ? Trong khi tâm lý mua nhà liền thổ còn phổ biến thì với mức giá này, người dân có thể chọn đất nền, hoặc nhà phố diện tích nhỏ trong cùng khu vực.

Nếu nhắm vào người nhập cư, sản phẩm có giá quá cao sẽ khó hơn, do công nhân sẽ không tiếp cận được, trong khi lượng chuyên gia không đáng kể so với nguồn cung hàng nghìn căn hộ trong thời gian tới.

Đối với những người có nhu cầu mua ở thực tại TP.HCM, khoảng cách quá xa khiến kế hoạch “vào TP.HCM làm việc sinh sống tại Bình Dương” đối với họ là trở ngại. Ngoài ra, với mức giá này, họ không cần phải xuống tận Bình Dương để mua căn hộ mà vẫn có lựa chọn khác tại TP.HCM với nhiều tiện ích nội khu và ngoại khu hấp dẫn hơn.

Đối với chủ đầu tư, họ sẽ phải tính toán bài toán đầu ra, cách khai thác tài sản cho thuê trong tương lai. Có một thực tế rõ ràng hiện nay, tại khu vực trung tâm Thành phố mới Bình Dương, hàng loạt căn nhà xây xong từ nhiều năm trước nhưng không có người về ở. Nguyên nhân một phần đến từ giá bán cao, bên cạnh đó là các tiện ích nội khu chưa đủ sức hút người dân. Đây là bài học mà mọi nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi xuống tiền.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh có góc nhìn đa chiều hơn, ông cho rằng giá bán dự án bất động sản phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh cụ thể của từng doanh nghiệp. Giá bán bao gồm nhiều yếu tố như vị trí dự án, chi phí đầu vào, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư và khách hàng.

Vì vậy, không nên nhìn vào mức giá 40 hay 50 triệu / m2 để nói dự án đắt hay không mà không xem chủ đầu tư xây dựng dự án đó như thế nào, chất lượng nội ngoại thất, tiện ích, pháp lý dự án như thế nào.

“Cũng giống như chúng ta ăn cua, nhưng chất lượng cua 2 – 3 con / kg thì sẽ khác với 5 – 6 con / kg, hoặc cua hai da sẽ khác với cua bình thường”, ông Chánh nói.

Theo ông Chánh, thị trường hiện đang nhìn theo hướng đám đông cho rằng Bình Dương thu nhập thấp, người dân không đủ tiền mua căn hộ với giá như vậy.

Tuy nhiên, trên thực tế, một bộ phận lớn người dân Bình Dương hiện nay có điều kiện, họ không muốn ở chung cư bình dân, trung cấp mà cần những không gian sống đẳng cấp, biệt lập. Hay nhóm gia đình trẻ muốn thay đổi từ không gian nhà phố chật hẹp sang căn hộ cao cấp với đầy đủ tiện nghi.

Vì vậy, trước khi làm dự án, chủ đầu tư đã nhìn thấy cơ hội này và nghiên cứu thị trường, tính toán kỹ lưỡng vấn đề đầu ra, bởi nếu quyết định sai, chủ đầu tư sẽ phải gánh chịu hậu quả.

Theo Cafeland