Hợp đồng thế chấp đã được xác lập theo các điều khoản về hình thức và đăng ký, nhưng trên đất có một căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp).
Ông A cầm cố quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được lập theo các điều khoản về hình thức và đăng ký, nhưng có một căn nhà thuộc sở hữu của người khác trên tài sản thế chấp (không thuộc tài sản htees chấp). Vậy việc ông A thế chấp có được thực hiện không?
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty Luật Đức Á, Thanh Xuân, Hà Nội. Tư vấn:
Có hai trường hợp tranh chấp loại này, thứ nhất là người nhận thế chấp (ngân hàng) đất đã cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác nhưng vẫn nhận thế chấp. Còn trường hợp thứ hai là bên nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tế nên không biết chủ sử dụng đất có cho phép người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác hay không, quá trình khởi kiện tại Tòa thì họ mới biết.
Tuy vậy, cả hai trường hợp trên đều dẫn đến việc ngân hàng biết bên thế chấp không có tài sản đảm bảo nhưng lại chấp nhận khoản vay trong hợp đồng tín dẫn, được bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba.
Ngày 22 tháng 02 năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/2012 / NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006 / NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm (sau đây viết tắt là Nghị định 11). Tại mục 4, khoản 19, điều 1 của Nghị định 11.
“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất “.
Quan điểm này sau đó sẽ được khẳng định lại trong một văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật Dân sự 2015. Đặc biệt, khoản 2, điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“.
Khoản 4, điều 31 của Luật đất đai năm 2013 quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà:
Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Chủ sở hữu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp thì được xác nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:
4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo thông tin đưa ra, ngân hàng chỉ nhận cầm cố quyền sử dụng đất của ông A. chứ không cầm cố tài sản trên đất là căn nhà đang ở (thuộc sở hữu của người khác) nên chỉ được xử lý quyền sử dụng đất của ông A nếu không trả được khoản vay.
Nguồn: Vietnamnet
Đánh giá:
QUẢNG CÁO
