Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở như thế nào? Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào? Đây là câu hỏi nhiều người thắc mắc, dưới đây là quy định chi tiết về việc chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở.
Ảnh minh họa
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ”.
Như vậy, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất nhận chuyển nhượng thuộc khu vực được phép thay đổi. (Diện tích này được xác định cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).
Nói cách khác, UBND huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi có đủ hai điều kiện sau:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu chưa có thì phải chờ).
Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự kiểm tra hoặc tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn.
Giá chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 2 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn vào cùng thửa đất có nhà ở
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Chuyển từ đất vườn, ao cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 sang đất ở;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng được người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền hoặc do đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được tách thửa thành đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm thì tính tiền sử dụng đất theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Tuy có cách tính như trên nhưng để tính được tiền sử dụng đất người dân phải biết giá đất theo bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.
Các bước chuyển từ đất vườn sang đất ở
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng lúa và cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, …
Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy theo mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
“…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ”.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép chuyển đất vườn sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cho phép.
Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở như sau
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn thành đất ở được thực hiện như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và nhận hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
Phương án 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển đến phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phương án 2: Trường hợp chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tiếp nhận hồ sơ:
Nếu hồ sơ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ (theo mẫu ghi rõ thời hạn trả kết quả).
Trường hợp hồ sơ còn thiếu, chưa hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Ở giai đoạn này, người dân cần lưu ý đến nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm các ngày nghỉ lễ, tết theo quy định của pháp luật; không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
