Một số loại hình giao dịch bất động sản ẩn chứa nhiều rủi ro là mua nhà đất khi chưa hoàn thiện pháp lý hoặc tham gia huy động vốn theo mô hình đa cấp.
Đưa ra cảnh báo với các nhà đầu tư, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch HĐQT LP Group chỉ ra 4 giao dịch bất động sản rủi ro khá phổ biến trên thị trường.
Huy động vốn theo kiểu đa cấp
Hình thức huy động vốn này được thực hiện theo phương thức Ponzi, là hình thức đa cấp, lấy tiền của người này để trả cho người khác. Loại huy động này có 5 triệu chứng thường gặp. Bước đầu tiên là huy động vốn bất hợp pháp, mời người mua đặt cọc bằng mọi giá.
Dấu hiệu thứ hai là việc chào bán dự án không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định và tiến hành thu tiền theo tiến độ. Dấu hiệu thứ ba là chủ đất mập mờ khi thực hiện nghĩa vụ, không ra mặt mà ủy quyền cho đơn vị khác làm thủ tục. Pháp luật quy định chủ đất không được ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường khi chưa đủ điều kiện kinh doanh (chưa được cấp quyền hoặc chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư).
Dấu hiệu thứ tư là có một số lượng lớn nhân viên chưa được ủy quyền (ủy quyền của pháp luật). Dấu hiệu thứ năm là người mua nhà lần đầu (F1) dù mua phải bất động sản rủi ro về pháp lý nhưng vẫn bán cho người khác (người mua F2). Điều này tạo thành một vòng tròn giao dịch đa cấp không có rào cản pháp lý mạnh mẽ.
Thực tế trên thị trường bất động sản, mô hình này đã được một số công ty vận hành và nhiều nhà đầu tư bị sập bẫy, mất trắng (ví dụ như Alibaba). Vì vậy, trước khi mua sản phẩm, nhà đầu tư cần quan sát quy trình giao dịch mẫu hoặc yêu cầu bên bán báo cáo quá trình giao dịch. Bên cạnh đó, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cũng cần kiểm tra các bước pháp lý.
Đầu tư mua “lúa non”
“Bán lúa non” là tên gọi của chiêu trò lừa đảo mua bán nhà đất khi quy hoạch, pháp lý chưa hoàn thiện. Khi rao bán đất nền, với những lời quảng cáo về giá trị lâu dài, dễ dàng lướt sóng, việc tiếp cận khách hàng của người bán không quá khó. Người mua vẫn cố tin vào viễn cảnh màu hồng dù biết rõ tình trạng pháp lý của sản phẩm.
Tuy nhiên, kiểu đầu tư “lúa non” này có nhiều điểm tiêu cực. Trước lòng tham của nhà đầu tư, bên bán đã áp dụng một số chiêu trò như: mẹo vẽ bánh quy hoạch, bánh vẽ dự án, dự án “tựa bóng ông lớn” hoặc triển vọng hạ tầng hoàn thiện. Trên thực tế, có rất nhiều hồ sơ bán đất giả mạo. Người mua sẽ rất dễ bị lừa nếu không hiểu luật, không biết đầy đủ thông tin và cách kiểm tra quy hoạch.
Lời khuyên là muốn tạo ra giá trị khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư cần tạo ra giá trị trên những tài sản hợp pháp, tránh kỳ vọng vào những tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Mua phải mảnh đất có sai sót về pháp lý cũng là nhà đầu tư mua rủi ro.
Mua bán cọc
“Cọc” là giao dịch diễn ra trước thời điểm công chứng (trước khi chuyển nhượng). Khi thị trường nóng, có nhiều trường hợp một bất động sản nhưng lại có nhiều hợp đồng trao tay từ người này sang người khác. Việc thực hiện giao dịch “đặt cọc” này quá dễ dàng, tạo kẽ hở dẫn đến nhiều chiêu trò khi mua bán hợp đồng ký quỹ. Nhiều người mua vì không hiểu mua bán cọc là gì nên càng giao dịch, rủi ro càng bị đẩy lên đến đỉnh điểm. Thực tế, giá trị pháp lý cao nhất và an toàn cho những nhà đầu tư chỉ có hợp đồng mua bán.
Luật Bất động sản không có quy định nào liên quan đến hợp đồng cọc. Đây là thỏa thuận dân sự bằng hợp đồng, thực chất là sự thương lượng giữa người bán và người mua. Khi đó, người mua phải tuân theo “luật chơi” do người bán vẽ ra. Trong hợp đồng cọc, các cam kết được đưa ra theo chu kỳ bán hạn, ngắn hạn nên người mua rất dễ gặp rủi ro nếu không đủ hiểu biết pháp luật và không biết cách thẩm định.
Mua bất động sản không hình thành đơn vị ở
Bất động sản không hình thành đơn vị ở thường là những sản phẩm không nằm trong pháp luật, cam kết lợi nhuận cao, có sổ đỏ lâu dài, là những dự án được quảng cáo là tiêu chuẩn cao cấp như resort, biệt thự biển, condotel. ..
Loại bất động sản này có 3 vấn đề chính. Đầu tiên là cam kết mang lại lợi nhuận khủng, bao gồm cả cam kết bằng văn bản. Vấn đề thứ hai là thực hiện cam kết một nửa. Vấn đề thứ ba là khi có vướng mắc, việc giải quyết còn lúng túng, các cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý để giải quyết mâu thuẫn.
Đơn cử, thông tin một dự án condotel ở Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ vào năm 2019 cho thấy, khi mua bán condotel nếu xảy ra tranh chấp thì căn cứ để xử lý là thỏa thuận giữa hai bên. Nhưng các cam kết thường dựa trên hợp đồng vận hành / mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên mà không bàn đến tính pháp lý của sản phẩm.
Hiện chưa thể khẳng định bất động sản không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư mang lại giá trị bền vững. Tình trạng pháp lý của tài sản này vẫn chưa hoàn thiện. Vẫn còn nhiều lỗ hổng và tiềm ẩn rủi ro cho người mua.
Theo Batdongsan.com.vn (link)
