Các thủ tục cơ bản của một dư án bất động sản mà bạn cần biết

Ngày nay, nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư rao bán trong phần lớn giai đoạn đầu, tức là khi mới chỉ có một số điều kiện pháp lý. Cũng chính vì điều này mà nhiều dự án rơi vào cảnh trì trệ dù đã bán rất nhiều sản phẩm cho khách hàng và khách hàng lâm vào cảnh khổ khi tài sản mua không thể sử dụng. Vậy các thủ tục pháp lý cơ bản của một dự án bất động sản có những gì mà bạn cần phải biết?

Bài viết của tác giả DO THANH LAM trên Group Diễn Đàn Bất Động Sản Việt Nam.

Những bước, những thủ tục cơ bản mà một dự án nhà ở nói riêng và dự án bất động sản khác nói chung phải thực hiện và trải qua. Dự án ở đây đúng nghĩa là dự án theo luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật đầu tư và chủ đầu tư là công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản, được các cơ quan nhà nước ghi với tên là dự án trong các giấy phép/văn bản chấp thuận (để phân biệt với hình thức phân lô bán nền dưới tư cách cá nhân mà mình sẽ trình bày ở bài sau). Các dự án chung cư, dự án nhà ở thấp tầng hoặc khu dân cư lớn, các dự án biệt thự hoặc condotel ven biển…hiện nay là đang thực hiện theo dạng này.

Qua việc trình bày các bước của dự án, mình cũng sẽ nêu thời gian thực hiện thông thường trên thực tế của các chủ đầu tư. Tất nhiên thời gian thực hiện phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thời gian nộp của chủ đầu tư, sự chuẩn và đúng của hồ sơ, chủ đầu tư có điều chỉnh quy hoạch có sẵn hay không, tầm quan hệ và thực lực của chủ đầu tư…
Qua việc trình bày của mình và xem giấy tờ pháp lý dự án, các bạn sẽ nắm thêm được các vấn đề sau:

Biết mình đang mua, giao dịch ở giai đoạn nào của dự án: Giao dịch càng sớm thì đồng nghĩa việc thời gian hoàn thành dự án và nhận nhà càng xa, rủi ro cũng nhiều hơn, và ngược lại. Nhưng đổi lại, giao dịch giai đoạn sớm thì giá thường rẻ. Tùy vào mục đích và sự ưu tiên của bạn (an toàn hay sinh lợi, cần nhận nhà sớm không, nhiều tiền hay không…) mà bạn chọn thời điểm nhảy vào. Và tất nhiên, việc về đích của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan. Một dự án triển khai trước chưa chắc đã về đích trước dự án triển khai sau (hết vốn, sai phạm bị đình chỉ xây dựng, xây dựng chậm chạp, tranh chấp nội bộ…).

Hiểu thêm về chủ đầu tư: chủ đầu tư trên giấy tờ là công ty nào. Môi giới nói dự án này của chủ đầu tư lớn, nhưng xem giấy tờ mình biết chủ đầu tư trên pháp lý lại là của một công ty nào đó mới được khai sinh (thường là công ty con của tập đoàn hoặc do các cổ đông tập đoàn đó thành lập). Dự án mà bán ở giai đoạn rất sớm thì có thể chủ đầu tư yếu về tài chính hoặc làm nhiều dự án cần tiền nên huy động sớm. Chủ đầu tư có quan hệ mạnh và thực lực mạnh hay không (tiến độ làm pháp lý nhanh hay chậm).

Biết chủ đầu tư có làm đúng giấy phép và độ rủi ro như thế nào: có lần đọc trên Diễn đàn bất động sản Việt Nam, các bạn (chắc là Sale) còm đại ý rằng phải có giấy phép xây dựng rồi thì chủ đầu tư mới triển khai xây dựng chứ. Nguyên tắc, thông thường là vậy. Nhưng thỉnh thoảng chưa chắc. Năm trước báo có đăng công ty HLP (mình viết tắt) xây dựng dự án ở quận 7 hàng loạt nhà phố, chung cư trong khi mới có 1/500, chưa có giấy phép xây dựng, trong diện tích dự án còn diện tích kênh rạch nhà nước chưa được giao. Bị phanh phui nên dự án bị đình chỉ cho tới bây giờ. Không biết có giải quyết được không. Cho nên nếu chủ đầu tư chưa cung cấp được giấy phép xây dựng mà trên thực tế thấy họ đã xây dựng rầm rộ thì cũng nên hồi hộp là vừa. Quyết định phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng cho phép xây 20 tầng mà đếm thấy họ xây 22 tầng mà xui cái mình mua ngay tầng 22 thì cũng nên lo lắng là vừa. Bạn nghĩ chủ đầu tư có dám làm chuyện đó không? bạn lên google gõ sẽ ra đầy kết quả. Xây thêm tầng, lấy diện tích trồng cây xanh làm diện tích thương mại….đã là gì, ngoài Hà Nội nghe nói dự án của ông đại gia có cái điếu cày gì đó, giấy phép cấp 2 tòa nhà, ông thấy người dân thiếu nhà nên xây khuyến mãi xây thêm hẳn 1 tòa và bán cho người dân.

Biết thêm các đơn vị liên quan tới dự án như đơn vị thiết kế, đơn vị thi công…. Vì trong 1 số giấy phép có thể hiện những đơn vị này (thiết kế cơ sở, thiết kế thi công, 1/500).

Biết môi giới có am hiểu và nói đúng hay không. Và có thể qua bài này, rất nhiều bạn Sale trong diễn đàn hiểu thêm về pháp lý dự án, từ đó biết chủ đầu tư có nói đúng hay không và tư vấn chính xác hơn cho khách hàng.

Dự án còn có nhiều thủ tục khác, tuy nhiên do không phải mục đích chuyên sâu về pháp lý dự án mà chỉ để các bạn nhớ các giấy phép cơ bản nên mình chỉ liệt kê các giấy phép lớn, cơ bản.

1, Quyết định chủ trương đầu tư

Đây được coi là “giấy khai sinh” ra dự án. Đây là chấp thuận về mặt chủ trương ban đầu của cơ quan nhà nước, làm cơ sở để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục tiếp theo. Do hiện nay các khu đất phổ biến nhất là khu đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất như đất lúa, cây lâu năm, đất ở…) nên đây là loại giấy phép được ban hành. Ngoài ra, có một số ít khu đất nhỏ đã có 100% đất ở thì cơ quan nhà nước sẽ ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư luôn. Nhìn vào văn bản này các bạn có thể biết công ty chủ đầu tư, mục tiêu cơ bản, một số thông tin cơ bản khác…

• Thời gian thực hiện thực tế: khoảng một vài tháng. Do phải có nhiều ý kiến của các sở, ban ngành liên quan.
• Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố.
• Từ khóa để nhớ: Chủ trương đầu tư

2, Quyết định phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (đối với chung cư dưới 3 ha)

Đây là văn bản thể hiện các chỉ tiêu chi tiết của dự án như số lượng căn nhà, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất, dân số, diện tích đường giao thông….ngoài quyết định, còn có thêm bản vẽ thể hiện mặt bằng dự án, nhưng thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi Quyết định.

• Thời gian thực hiện: từ 3 tháng đến 1 năm. Ngoài ra, thông thường trên thực tế các chủ đầu tư có điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch hiện tại của nhà nước. Ví dụ mật độ xây dựng của nhà nước hiện tại cho khu vực dự án là 30%, nhưng chủ đầu tư muốn tăng lên 40% để có thể xây dựng được nhiều. Cho nên việc thực hiện thường mất nhiều thời gian.
• Cơ quan ban hành: thường là UBND quận, huyện. Một số ít trường hợp là UBND tỉnh, thành phố.
• Từ khóa: 1/500

3, Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sau đó là cấp sổ đất cho dự án

Tùy vào nguồn gốc của khu đất mà nhà nước ban hành quyết định giao (trường hợp dự án có đấu thầu, giải phóng mặt bằng), hoặc cho thuê (trường hợp với mục đích kinh doanh thương mại), hoặc nếu đất nguồn gốc là của chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước sẽ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đối với dự án nhà ở, trường hợp giao đất thì đó là có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên do giao và cấp sổ ban đầu cho tổ chức, nên các bạn sẽ thấy có thời hạn (thường 50 năm) do luật đất đai. Nhưng yên tâm, khi xây dựng nhà và ra sổ cho khách hàng mua thì thời hạn sẽ là lâu dài. Còn nếu quyết định không phải là giao mà là cho thuê thì khi ra sổ cho khách hàng vẫn là có thời hạn. Mình nhớ có dự án trên đường Cao Thắng Q10 của TTC Land mặc dù xây dựng chung cư nhưng do đất là đất thuê nên khách hàng cũng chỉ được sử dụng mấy chục năm.

Sau khi ra quyết định giao hoặc thuê, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên sẽ cấp sổ cho dự án. Thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi sổ đất. Các bạn muốn biết nguồn gốc đất, đất được giao hay cho thuê hay đất của chủ đầu tư mua của người dân thì các bạn nhìn vào nguồn gốc ở trang thứ 2. Ở đó có nói căn cứ vào QĐ gì đó của UBND.

• Thời gian thực hiện: thời gian thẩm định giá, hồ sơ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường mất nhiều thời gian. Tùy thuộc từng trường hợp mà mất khoảng vài tháng, thậm chí hàng năm. Có trường hợp hiện nay như công ty Hưng Thịnh trả lời trên báo chí rằng phải tạm nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước và triển khai dự án tiếp, còn cơ quan nhà nước chưa có quyết định tiền sử dụng đất chính thức. Vì thế nhiều dự án của công ty chưa cấp được sổ cho khách hàng.
• Cơ quan ban hành quyết định: UBND tỉnh, thành phố. Sổ đất là Sở Tài nguyên và Môi trường.

4, Quyết định công nhận chủ đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư

Các quyết định này nhằm khẳng định dự án được chính thức công nhận chủ đầu tư và được phê duyệt dự án chính thức.

• Thời gian thực hiện: khoảng vài tháng
• Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố
• Từ khóa: công nhận chủ đầu tư, đầu tư dự án

5, Giấy phép xây dựng

Như tên gọi, là loại giấy phép cho phép chủ đầu tư được xây dựng dự án. Giấy phép xây dựng thường được cấp cho 2 giai đoạn: phần hầm và phần thân nhà.

Tuy nhiên, theo luật xây dựng mới sắp có hiệu lực thì sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã có phê duyệt thiết kế thi công. Do đó sắp tới chủ đầu tư chỉ cần cho khách hàng coi văn bản phê duyệt thiết kế thi công.

Cơ quan ban hành: Sở xây dựng hoặc Bộ xây dựng.

Sau khi có được giấy phép này, chủ đầu tư mới được xây dựng. Tùy thuộc quy mô dự án, số lượng nhà thầu và năng lực..mà thời gian thi công lâu hay dài. Dự án City gate 3 hiện nay đang chuẩn bị làm móng, thấy thời gian thỏa thuận với khách hàng là 36 tháng. Đối với hầm móng thì thường 6-12 tháng. Phần thân chung cư khoảng từ 2 năm (đối với quy mô 1,2 block và thi công đều đặn).

6, Văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản, thì sau khi chủ đầu tư có giấy phép xây dựng, đã xây xong phần móng đối với chung cư, đã hoàn thành phần hạ tầng dự án đối với dự án nhà ở thấp tầng hoặc dự án bất động sản khác, thì chủ đầu tư sẽ gửi hồ sơ tới Sở xây dựng để thông báo đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai.
Hay nói dễ hiểu là khi có văn bản thông báo đủ điều kiện này của Sở xây dựng, theo luật thì chủ đầu tư mới được quyền huy động vốn của khách hàng. Khi đó văn bản này, chủ đầu tư mới ra được HĐMB. Đó là lý do trước khi ra được HĐMB, chủ đầu tư phải ký các hợp đồng như giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn…để huy động một số vốn trước.

Cho nên nếu bạn nào muốn an toàn và đúng pháp luật thì mua sau khi có văn bản này. Nhưng tuy vậy, vẫn chưa thực sự an toàn nếu không có văn bản số 7.

Cơ quan ban hành: Sở xây dựng

Từ khóa để nhớ: đủ điều kiện huy động vốn, đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán

7, Thông báo bảo lãnh của ngân hàng

Theo Điều 56 của luật kinh doanh BĐS thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Do đó nhiều bạn cứ nghĩ có văn bản số 5 rồi là đã ok, mà quên mất văn bản này. Ý nghĩa của văn này là gì? Là nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở như cam kết với khách hàng trong HĐMB đã ký thì ngân hàng có trách nhiệm thực hiện hoàn tiền lại và bồi thường gì đó cho khách hàng.

Tuy vậy, trên thực tế dường như nhiều khách hàng và cả các Sale chưa từng nhìn văn bản này hoặc chưa phân biệt được các văn bản về tín dụng của ngân hàng trong quá trình thực hiện dự án. Do đó bị nhầm lẫn văn bản bảo lãnh này với cam kết/chấp thuận tài trợ vốn cho dự án (để chủ đầu tư xây dựng dự án). Hai loại văn bản này khác nhau về ý nghĩa. Một loại để cam kết/cung cấp vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án. Còn một loại để cam kết, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng ký HĐMB.

Loại bảo lãnh này cũng khác với việc ngân hàng cho người mua nhà được vay tiền mua nhà dựa trên hồ sơ chứng minh thu nhập, thế chấp chính căn hộ mua bán.

Để có được bảo lãnh này, thủ tục thông thường là chủ đầu tư phải ký hợp đồng về việc bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai với ngân hàng. Sau đó dựa theo danh sách các khách hàng đã ký HĐMB cần được bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát thư bảo lãnh đối với từng khách hàng.

8, Giấy tờ về nghiệm dự án và đưa vào sử dụng

Sau khi xây dựng xong dự án, theo quy định chủ đầu tư phải nghiệm thu với nhà thầu, và gửi hồ sơ lên cơ quan nhà nước để xuống kiểm tra nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Việc nghiệm thu bao gồm nhiều hạng mục, bao gồm PCCC.

Theo quy định sau khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư mới được bàn giao cho khách hàng vào ở. Tuy vậy trên thực tế nhiều khi khách hàng vào ở xong chủ đầu tư mới nghiệm thu. Mà khi xuống nghiệm thu cơ quan nhà nước thấy chủ đầu tư xây dựng không đúng thiết kế. Thế là chưa nghiệm thu. Chủ đầu tư biết trước, nên cho khách hàng vào ở trước để đưa vào tình thế đã rồi.

Tác giả bài viết: https://www.facebook.com/thanhlam.lam