Nhờ mang lại lợi nhuận ổn định từ tài sản sẵn có, cho thuê nhà trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt phát triển tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, để hạn chế tối đa rủi ro, chủ nhà cần đặc biệt lưu ý 7 vấn đề pháp lý sau trước khi cho thuê nhà.
1, Đăng ký kinh doanh hộ cá thể cho thuê nhà
Chủ nhà cho thuê phòng trọ sẽ phải đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh cá thể với ngành nghề kinh doanh là cho thuê phòng trọ (kinh doanh bất động sản). Hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh bao gồm:
- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh trong đó ghi rõ ngành nghề kinh doanh là cho thuê nhà trọ
- Bản sao hợp lệ chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân/ hộ chiếu còn hiệu lực của cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình cho thuê nhà trọ
Theo Khoản 7 Điều 1 Nghị định 124/2015/NĐ-CP, người cho thuê nhà trọ mà không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt từ 2 – 3 triệu đồng. Trường hợp tiếp tục cho thuê trọ trong thời gian bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đình chỉ hoạt động sẽ bị phạt từ 5 – 10 triệu đồng.
2, Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng
Theo Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng cho thuê nhà không nhất thiết phải công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Việc công chứng sẽ đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng và là cơ sở để pháp luật bảo vệ quyền lợi cho các bên trên hợp đồng khi có tranh chấp xảy ra.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì bắt đầu tính từ thời điểm ký kết hợp đồng.
Hai người đang ký kết hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Ảnh minh họa: Internet
3, Quy định về thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
Điều 129 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ: Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; hoặc thực hiện theo quy định nhà nước về giá thuê nhà ở (nếu có).
Trong thời gian cho thuê nhà, bên cho thuê có thể cải tạo lại nhà ở và điều chỉnh giá cho thuê nhà nếu bên thuê đồng ý. Hai bên sẽ thỏa thuận về giá thuê nhà mới. Trong trường hợp không đặt được thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và có trách nhiệm bồi thường lại cho bên thuê theo đúng quy định pháp luật.
4, Thuế, phí phải nộp khi cho thuê nhà
| Trường hợp miễn/Số tiền | Thuế môn bài | Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) |
|---|---|---|
| Trường hợp được miễn | Doanh thu cho thuê nhà hàng năm dưới mức 100 triệu đồng | Tổng số tiền cho thuê trong năm dưới 100 triệu đồng, hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình 1 tháng trong năm dưới 8,4 triệu đồng |
| Số tiền phải nộp | – 1 triệu đồng/năm (nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm) – 500.000 đồng/năm (nếu doanh thu từ 300 – 500 triệu đồng/năm) – 300.000 đồng/năm (nếu doanh thư từ 100 – 300 triệu đồng/năm) | Thuế TNCN = (Doanh thu) x (5%) Thuế GTGT = (Doanh thu) x (5%) |
5, Thủ tục lưu trú cho người thuê
Khi bên thuê là cá nhân và thuê với mục đích để ở, chủ nhà phải thông báo về việc lưu trú của người đó cho Công an xã, phường, thị trấn (tại nơi có nhà cho thuê), thông qua đăng ký tạm trú. Trường hợp chủ nhà không đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà cho thuê thì có thể yêu cầu bên thuê nhà tự thực hiện việc đăng ký tạm trú.
Theo điểm a, khoản 1, Điều 8 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP, cá nhân, chủ hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú sẽ bị phạt tiền từ 100.000 – 300.000 đồng.
6, Trường hợp chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà
Theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 và Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu:
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục
Khi đó, chủ nhà chỉ cần thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu đã được thông báo nhưng người thuê không chịu trả lại nhà, bên cho thuê có quyền khởi kiện ra tòa.
7, Trường hợp bên thuê nhà được quyền chấm dứt hợp đồng
Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi chủ nhà có một trong 3 hành vi sau đây:
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý, hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
- Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
Khi đó, bên thuê phải thông báo ngay cho chủ nhà biết về việc muốn chấm dứt hợp đồng cũng như lý do vì sao muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn. Nếu chủ nhà không phạm phải 3 hành vi trên mà bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên thuê sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015. Mức độ bồi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với chủ nhà khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
