Kinh nghiệm mua bán, đầu tư đất nền an toàn năm 2021

Đất nền hiện đang là phân khúc dẫn đầu thị trường bất động sản và là “con cưng” của các nhà đầu tư. Nhưng làm thế nào để bạn có thể đầu tư, mua bán đất một cách thông minh, hiệu quả và hợp pháp?

Đất nền liên tục “tạo sóng” ở nhiều nơi

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I / 2021 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tăng mạnh tại nhiều khu vực trong nửa cuối quý, đặc biệt là sau kỳ nghỉ Tết Dương lịch. Như: Hà Nội (huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất…), TP Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức); TP. Hải Phòng (Huyện Thủy Nguyên), Tỉnh Bắc Ninh (Thành phố Từ Sơn); Tỉnh Ninh Bình (Huyện Gia Viễn), Tỉnh Bình Thuận (Thành phố Phan Thiết và Thành phố La Gi); Tỉnh Bình Phước (Huyện Hớn Quảng), Quảng Trị Tỉnh (Huyện Gio Linh); tỉnh Bình Dương (Tx.Tân Uyên, H. Dầu Tiếng, H. Bàu Bàng),..

Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất tại các khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức … lên mức 25 đến 30 triệu đồng / m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên so với năm 2019 tăng khoảng 20 đến 30%. Mặc dù giá tăng nhưng hiện tượng giao dịch thực tế không diễn ra nhiều và chủ yếu được mua bán giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Trong thành phố Hồ Chí Minh. Theo Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), đơn vị chuyên tư vấn, phát triển, tiếp thị và kinh doanh các dự án bất động sản, khoảng 84 dự án bất động sản với gần 13.200 nền đất đã được chào bán vào năm 2020; đã tiêu thụ khoảng 8.500 nền, chiếm khoảng 65% nguồn cung mới. Các dự án gần khu công nghiệp, cụm công nghiệp có diện tích nhỏ, hạ tầng kết nối tốt đã thu hút được người mua. Những tỉnh, thành được lợi đất sạch và dẫn đầu như Bình Dương năm ngoái đã hút khách với khoảng 43% lượng chào bán mới.

DKRA Việt Nam dự đoán, nguồn cung và nhu cầu mới của phân khúc đất nền sẽ phục hồi và tăng so với năm 2020. Các sản phẩm chủ yếu tập trung vào các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Do nguồn cung đang dần khan hiếm nên theo DKRA, đất nền vẫn là phân khúc được ưa chuộng và là kênh đầu tư hàng đầu trên thị trường.

Chưa kể, năm 2020, ngành ngân hàng căng thẳng đánh lãi suất huy động và cho vay ở mức thấp kỷ lục, thậm chí là thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Điều đó cũng có nghĩa là tiền gửi tiết kiệm bị giảm khả năng sinh lời. Tất nhiên sẽ có một lượng tiền lớn khi mọi người rút ra khỏi ngân hàng để đầu tư vào một kênh khác có triển vọng hơn. Đặc biệt với đặc điểm bảo toàn lâu dài và khả năng sinh lời cao, đất nền luôn được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

• Xem ngay: Đất nền là gì? Các loại đất nền cần biết

Nguyên tắc cơ bản trong mua bán đất nền

Mặc dù là kênh đầu tư mang lại hiệu quả cao và đang trở thành cơn sốt hiện nay nhưng không ít người mua bán đất lại gặp phải trường hợp khó khăn do thiếu hiểu biết, thiếu kiến ​​thức khiến tiền mất tật mang. Vậy làm thế nào để trở thành nhà đầu tư thông minh, chính xác và luôn tuân thủ pháp luật, chuyên gia luật bất động sản Nguyễn Anh – Công ty luật Hàm Rồng cho biết thêm những điều cần lưu ý sau:

1. Tìm hiểu về vị trí và tổng quan về lô đất trong khu vực bạn muốn mua

Điều quan trọng nhất khi mua đất nền (chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, đất quy hoạch chuyển mục đích sử dụng) là phải kiểm tra xem đất đó có hoàn toàn hợp pháp hay không. Việc xác minh này rất đơn giản. Chỉ cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Sau đó nhà đầu tư có thể sử dụng ứng dụng và phần mềm kiểm tra để kiểm tra sơ bộ vị trí và quy hoạch của bất động sản trong toàn bộ khu vực bất động sản. Tiếp theo, nhà đầu tư phải hỏi thông tin về quy hoạch của ủy ban nhân dân địa phương (cấp phường, xã) để biết tài sản có thuộc diện giải tỏa, tính pháp lý rõ ràng, quy hoạch có phù hợp không.

Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thêm các dự án trong khu vực có bán kính gần và xa đất mà nhà đầu tư đang mua trong toàn bộ khu đất. Để thực hiện, nhà đầu tư có thể liên hệ với Phòng Địa chính UBND thành phố, thị xã, hoặc phòng Tài nguyên Môi trường, phòng quản lý thành phố, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường – đây là những đơn vị nắm rõ khu vực này tốt nhất.

Về tính hữu dụng của đất, nhà đầu tư nên tự mình kiểm tra và quan sát, ví dụ: như đi thực địa khi trời nắng xem đường có bụi không; trời mưa thấy đường bị ngập không, di chuyển từ mảnh đất đến các tiện ích liền kề như: Bệnh viện, trường học, chợ, dân cư trong khu vực … có gần không.

Bất kể nhà đầu tư mua để xây nhà hay để bán thì những yếu tố này thực sự cần được xem xét kỹ lưỡng vì đây là điều kiện quyết định tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư mua.

2. Phải có sổ hồng riêng cho thửa đất

Sổ hồng riêng giúp người mua đất ghi nhận chắc chắn quyền sử dụng, giá trị tài sản, tránh những hệ lụy xấu về tính pháp lý. Nếu không có Sổ hồng riêng, khi mua đất lẻ, nhà đầu tư khó có thể kiểm tính tính pháp lý và khả năng thực thi, dễ bị lừa đảo.

Trừ trường hợp có Sổ hồng riêng, không có giấy tờ pháp lý nào chứng minh chủ đầu tư sở hữu tài sản này do Sổ hồng chung đứng tên người khác. Vấn đề tranh chấp, mâu thuẫn trong tương lai hoàn toàn có thể xuất hiện, khiến chủ đầu tư có thể xây nhà trên đó nhưng không có quyền chuyển nhượng.

Nhà đầu tư phải xem lại sổ hồng riêng của mình trước khi đặt cọc và không nên tin vào lời hứa rằng chủ đất sẽ ra sổ hồng riêng cho nhà đầu tư sau khi chủ đất đã ký thỏa thuận mua bán đất. Giá trị của lời nói hoặc giấy tờ viết tay không đủ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư nếu có vấn đề phát sinh.

(Tuy nhiên, một số trường hợp các dự án đất nền triển khai mua bán trước khi ra sổ, nhà đầu tư có thể cân nhắc bằng việc kiểm tra năng lực tài chính và năng lực pháp lý của chủ đầu tư dự án đối với các dự án trước đó họ đã triển khai. Bởi vì giai đoạn này thường sẽ có mức giá tốt hơn so với đất đã có sổ).

3. Hợp đồng mua bán phải có chữ ký của hai bên

Mọi hợp đồng mua bán đất đều được hai bên ký kết: bên mua và bên bán. Tuy nhiên, việc người bán đã ký đủ chữ ký hay chưa lại là một câu hỏi khác. Đối với bên bán đã có gia đình thì hợp đồng mua bán đất phải có chữ ký của cả hai người. Nếu là đất thừa kế thì phải có đủ chữ ký của những người quan tâm đến tài sản đó (vợ, chồng, con / con nuôi, anh, chị, em ruột …).

Nếu hợp đồng không có chữ ký của đương sự, rất có thể người đó sẽ không đồng ý với việc bán tài sản và sẽ không thể chia quyền sau khi tài sản được bán. Rủi ro mặt hàng này xảy ra tranh chấp, kiện tụng là không thể tránh khỏi.

Đặc biệt khi mua đất, bên mua và bên bán phải thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán / chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.

4. Lăn tay công chứng khi ký hợp đồng mua bán đất nền

Người mua đất phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi tối đa cho mình. Có lẽ nhiều người nghĩ rằng dấu vân tay là không cần thiết hoặc đã lỗi thời, nhưng đó là một yếu tố pháp lý mạnh mẽ từ xưa đến nay. Bởi chỉ cần nhà đầu tư mua có sổ hồng riêng, người bán đứng tên, pháp lý rõ ràng thì họ mới dám ký hợp đồng. Nếu người bán chần chừ không chịu lấy dấu vân tay, người mua có thể nghi ngờ và kiểm tra lại mọi thứ rồi mới giao tiền, tuyệt đối không nên vì mất tiền cọc mà phạm sai lầm lớn hơn.

Biện pháp này giúp nhà đầu tư tránh được những trường hợp mua bán đất không được pháp luật thừa nhận như: sổ chung, giấy viết tay, v.v.

5. Chú ý lối đi vào thửa đất có tranh chấp hay không

Yếu tố này không được người mua đất để ý và kiểm tra vì họ thường chỉ chú ý đến tài sản của mình và cho rằng đây là đường chung, là công trình cộng đồng. Thực tế cho thấy nhiều gia đình buộc phải bán nhà / đất do tranh chấp đường đi chung, nhất là nhà trong hẻm sâu.

Để kiểm tra tiêu chí này, nhà đầu tư nên đến gặp người dân địa phương để tìm hiểu các vấn đề còn tranh cãi trước khi mua đất. Thậm chí, bạn có thể biết được tình trạng tranh chấp của mảnh đất định mua. Nguồn này có thể không chính xác nhưng cũng là một gợi ý mà bạn nên thông qua ủy ban nhân dân phường.

Trên đây là 5 lời khuyên của luật sư Nguyễn Anh bao gồm những điều cơ bản mà người mua và người bán đất nền cần biết để tránh những tranh chấp đáng tiếc có thể phát sinh.

>> Xem thêm: Mua bán đất nền huyện Dầu Tiếng chính chủ