Quy hoạch 1/500 là gì? có ý nghĩa như thế nào đối với một dự án bất động sản? điều kiện phê duyệt và quy trình để thực hiện quy hoạch như thế nào? Hãy cùng Địa Ốc Bình Dương tìm hiểu chi tiết thông qua bài viết sau.

Có nhiều loại bản đồ quy hoạch thường được chia theo các tỉ lệ sau: 1/500, 1/2000, 1/5000, 1/25000, 1/50000,.. Trong đó, bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và 1/2000 là thường gặp nhất.

Ở bài viết này chúng ta chỉ tìm hiểu về bản đồ quy hoạch 1/500. Bạn có thể xem thêm về bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000 tại đây.

Quy hoạch 1/500 là gì? có giá trị thế nào với một dự án? — Quy hoạch 1/500 là gì?

Vì sao lại phải có bản đồ quy hoạch?

Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, trong phần giải thích từ ngữ (Điều 3) định nghĩa như sau: “Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và công trình hạ tầng xã hội nhằm tạo ra môi trường sống phù hợp cho con người sống trong đô thị, được thể hiện rõ qua đồ án quy hoạch đô thị”.

Tại khoản 6 điều 3 có giải thích: “Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung quy hoạch đô thị bao gồm bản vẽ, mô hình, thuyết minh và các quy định quản lý theo quy hoạch đô thị”. Điều này có nghĩa là các bản vẽ (bản đồ) là tài liệu bắt buộc phải có trong mọi đồ án quy hoạch.

Điều 23 của luật này quy định rằng nhiệm vụ của quy hoạch chung là xác định loại hình và vai trò của đô thị, tạo tiền đề cơ bản cho việc nghiên cứu sử dụng tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển và mở rộng đô thị trong thành phố, nhằm tạo hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật để tổ chức hệ thống trong nội thị và khu vực ngoại thị.

Trong khi đó, nhiệm vụ quy hoạch phân khu phải xác định ranh giới, diện tích, loại khu vực quy hoạch, mục tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng đảm bảo sự phù hợp về không gian kiến trúc, sự kết nối của hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung được duyệt và khu vực lân cận.

Đối với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cần xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất và dân số; Yêu cầu và nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực quy hoạch đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và khu vực xung quanh.

Xem thêm: Mua đất chưa có sổ đỏ và những rủi ro cần biết

Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) mà các bản đồ được ấn định tỷ lệ phù hợp.

Ví dụ, tại khoản 2 điều 25 của Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Bản vẽ đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỷ lệ 1 / 25.000 hoặc 1 / 50.000. Đồ án phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến sẽ phát triển“.

Tương tự, tỷ lệ bản đồ quy hoạch chung thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1 / 25.000 (Điều 26 khoản 2), đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1 / 10.000 (Điều 27, khoản 2).

Tìm hiểu khái niệm quy hoạch 1/500 là gì?

Căn cứ theo khoản 2, điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết thì được thể hiện theo tỉ lệ 1/500”.

Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sẽ cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và của quy hoạch chung.
Bản đồ quy hoạch chi tiết thể hiện rõ bố trí cụ thể của tất cả công trình trên đất, về hạ tầng kỹ thuật và bố trí đến từng ranh giới của các lô đất.

Nói cách khác thì bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là thể hiện quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị các công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể.
Bản đồ quy hoạch 1/500 là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Tỷ lệ 1/500 nghĩa là gì?

1/500 được hiểu là tỷ số độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ so với độ dài của chính đoạn thẳng đó trên thực địa. (tỷ lệ 1 chia 500).

Ký hiệu: 1/500 hoặc 1:500

Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án KDC Võ Minh Đức

Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Nếu bạn đã từng đi mua bất động sản tại một dự án sẽ thướng nghe các tư vấn viên nói về việc “dự án đã có 1/500,..” Vậy quy hoạch 1/500 có ý nghĩa gì đối với một dự án bất động sản?

Quy hoạch 1/500 thường được nhiều nhà đầu tư và các chuyên gia đất đai gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là việc đặc tả các yếu tố công trình được quy hoạch theo một phân khu rõ ràng hoặc tổng thể.

Điều này được mô phỏng cụ thể và chi tiết với việc xây dựng công trình trên mặt đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch thể hiện rõ ranh giới các yếu tố công trình, ranh giới giữa các lô đất để người đọc hình dung rõ hơn.

Xem thêm: 4 kiểu bất động sản dễ làm người mua trắng tay

Quy hoạch 1/500 là cách thể hiện bố cục tổng thể của dự án bất động sản, là cơ sở quan trọng để xác định chính xác vị trí, ranh giới xây dựng công trình. Mặt khác, nó còn giúp cho việc xây dựng cơ bản và thi công dễ dàng hơn.

Quy hoạch 1/500 phải được liên kết với một chủ thể cố định. Ví dụ: dự án đầu tư, công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp… Cũng là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép đầu tư xây dựng đối với dự án, công trình sẽ được thực hiện.

Điều kiện để lập quy hoạch chi tiết 1/500

Theo Bộ xây dựng cho biết: Không nhất thiết phải lập quy hoạch 1/500 đối với dự án có diện tích xây dựng dưới 5 ha, dự án nhà ở chung cư có diện tích dưới 2 ha. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng vẫn cần đảm bảo về mặt tổng thể của dự án như: mặt bằng xây dựng, phương pháp kiến trúc công trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật, .. Tất cả phải đảm bảo phù hợp với Quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.

Ngược lại, đối với các dự án có quy mô mặt bằng xây dựng trên 2 ha, 5 ha thì bắt buộc chủ dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500. Việc thực hiện quy hoạch 1/500 phải dựa trên quy hoạch 1/2000 đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

(dẫn nguồn Thư viện pháp luật: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/xay-dung-do-thi/Nghi-dinh-44-2015-ND-CP-huong-dan-ve-quy-hoach-xay-dung-273587.aspx)

Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được nêu tại Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP. Đặc biệt, bao gồm các cơ quan sau:

Bộ Xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền được phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ.
UBND tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh.
UBND cấp huyện: Phê duyệt các đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND huyện, các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Lưu ý: Các quy định trên về cơ quan cấp phép được áp dụng chung cho cơ quan quản lý của chính phủ. Có một số Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền lại việc có ý kiến hoặc phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn, vd. Ví dụ: ủy quyền lại cho sở quy hoạch kiến trúc.

Mọi trường hợp phải phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự giám sát của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải được Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện phê duyệt.

Do đó, các dự án khi được xây dựng theo quyết định này đều đảm bảo tính pháp lý và tính minh bạch cao.

Vì vậy nếu đã có quyết định 1/500 khi mua đất thuộc dự án thì đồng nghĩa với đã có phê duyệt xây dựng chi tiết. Sau này cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào đó để ra sổ đất.

Xem thêm: Đất nền là gì? phân biệt các loại đất nền cần biết

Nếu dự án chưa có quyết định này có nghĩa là nó chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chúng ta cần suy nghĩ kỹ để tránh những rủi ro, rắc rối sau khi hoàn thành thủ tục mua bán tài sản.

Quy hoạch 1/500 giúp các dự án bất động sản an toàn hơn — Bản đồ quy hoạch 1/500 tác động đến phê duyệt giấy phép xây dựng của một dự án.

Quy trình thực hiện quy hoạch 1/500

Quy trình cấp phép bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 được thực hiện tuần tự như sau:

Đơn xin thẩm định quy hoạch. Đây là cơ sở quan trọng để bên cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt một quy hoạch.
Chấp thuận chủ thể thực hiện dự án (chủ đầu tư, công ty, tổ chức) lập quy hoạch xây dựng. Dự án có được triển khai hay không phụ thuộc rất nhiều vào họ. Do đó, quy hoạch tổng thể được phê duyệt khẳng định tiềm năng phát triển dự án của các đơn vị này.
Tài liệu chứa thông tin và tài liệu quy hoạch dự án được cấp có thẩm quyền xem xét. Hồ sơ phải có giá trị pháp lý khi được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền giám định.
Văn bản xác nhận nhà đầu tư xây dựng dự án hoặc xác nhận đầu tư dự án của cơ quan có trách nhiệm.
Thuyết minh thực hiện quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000 và các bản vẽ khác kèm theo bản vẽ chính của công trình. Thống kê bản vẽ thu nhỏ trên khổ giấy A3, có ghi chú và tài liệu đính kèm theo mà người đọc có thể hình dung cụ thể.
Bản đồ thể hiện địa giới hành chính của dự án, tài sản và công trình sẽ xây dựng.
Phân chia phạm vi cụ thể khi triển khai quy hoạch chi tiết 1/500.
Dự thảo các nhiệm vụ phải thực hiện đối với quy hoạch chi tiết 1/500 nếu được cấp có thẩm quyền phê duyệt.